水曜日, 9月 29, 2010
世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ
現代は資産があるに越したことはなくても、なくても知識とコミュニケーション能力でなんとでもなるんだなと感じる良著
日本での不動産価値は
・都心圏は微減
・都心圏以外はまだ下がる
と思っているので長期で不動産を持ちたいと思わないが、こんな日本の状況下でも筆者であればがんがん攻めそう。自分も言い訳せずがんばらねば痛感。。
なぜ不動産か?
=>レバレッジをかけやすいから株の信用取引したいからと銀行は金を貸してくれるか?不動産であれば銀行は喜んで金を貸す。
株なら値上がりしたら売るぐらいの選択しかないが、不動産はその値上がりに対して銀行から融資を引き出せる
その融資には税金がかからない！
株は年ごとの上下が激しい
技術革新により倒産しやすい
不動産は老朽化するがそれはゆっくりとしていて、また予想できる
100:10:3:1
取引を一件成立させたければ100の条件を見て判断しろ
もう契約が住んだ商業不動産売買取引で、売主が
「借金が返しきれないから12万ドルじゃなくて13万ドルにしてくれ」
と言ってきた。
その売主は売却後もテナントとして入る予定だ。
多くの人が「訴訟だ！」と過激な案を思いつく中、筆者の考えは、売主に対して
「私のメリットはなんですか?」
売却後の賃料2万を2万2千にすることを挙げてきた。
筆者はそれでも飲まなかった。1万ドルは担保(テナントに入る什器類)をとった上で貸しにした。賃料は2万2千のままで。
すごいコミュニケーション能力
土地への融資であれば銀行はお金を貸したくてたまらない、借りれるだけ借りる
現金は燃料、なるべく最小で不動産を手に入れろ
借りたお金は返すという教育から返済を考えすぎる、銀行からずっと借りていればよい
一度手に入れた不動産は売るな
筆者は商業用不動産を勧める
理由は
・住居は人、商業は契約、と取引している
・住居はせいぜい貸す前の状態の維持だが、商業はお客に入ってもらえるようテナント自らメンテナンスをする
・住居は法律により過度に守られ過ぎている
・商業は営業に差し障るので多少のトラブルは自分たちで直してしまう
★★★★★
